房贷等额本息提前还款是大忌吗？可以选择提前还款

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• 2024-05-26 14:54:44

等额本息是常见的还款方式之一，也被应用于房贷之中。有的人为了能减轻月供压力或缩短贷款年限而选择提前还款，但也有的人认为等额本息提前还款是不合适的。那么，房贷等额本息提前还款是大忌吗？下面我们就一起来看看吧。

房贷等额本息提前还款是大忌吗？

1、等额本息

等额本息是指借款人每月还款的总额相同，即月供相同。这种还款方式本金部分逐月递增，利息部分逐月递减。计算公式如下：

月供=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数－1]；

利息总额=还款月数×每月还款额-贷款本金；

其中：月利率=年利率/12；“^”代表次方，即2^3=2×2×2=8；

2、举例分析

贷款总额41万元，贷款期限30年，贷款利率4.9%，提前还款金额10万元，假设已经还款5年。计算结果如下：

（1）缩短年限法，即月供不变。

①提前还款前：月供2175.98元，已还本金34680.2元，已还利息98054.55元，利息总额373352.64元；

②提前还款后：月供2174.33元，剩余期数98个月，利息总额37764.87元；

③节省利息=373352.64-37764.87-98054.55=237533.22元。

（2）减少月供法，即总贷款年限不变。

①提前还款前：月供2175.98元，已还本金34680.2元，已还利息98054.55元，利息总额373352.64元；

②提前还款后：月供1016.45元，剩余期数299个月，利息总额128597.55元；

③节省利息=373352.64-128597.55-98054.55=146700.54元。

即若是选择第六年提前还款，在等额本息还款法下，无论是选择缩短年限还是减少月供，都会使得贷款利息减少。缩短年限法会节省 237533.22元，减少月供发生会节省146700.54元。也就是说，提前还款是有利于利息减少的。

提示：

一般来说，等额本息和等额本金的最佳提前还款时间：

等额本息20年第6年之前还，等额本息30年第8年之前还；

等额本金20年第5年之前还，等额本金30年第7年之前还；